We Build The Future
pl   en   
rotator1 rotator2 rotator3 rotator4 rotator5

Plany Inwestycyjne KSP - Wywiad z Zarządem Kulczyk Silverstein Properties

24/8/2011

Edgar Rosenmayr i Piotr M. Krawczyński

Spółka Kulczyk Silverstein Properties chce wydać na rynku nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowej i Wschodniej 500 mln euro. W przyszłości firma może stać się narzędziem inwestycyjnym kapitału z USA. O planowanych przedsięwzięciach i rynkowej strategii opowiadają Edgar Rosenmayr, dyrektor generalny i Piotr M. Krawczyński, dyrektor zarządzający, Kulczyk Silverstein Properties.

Co powoduje, że polski rynek nieruchomości komercyjnych jest wciąż atrakcyjny dla inwestorów?
Edgar Rosenmayr:
Polska to stabilna i szybko rozwijająca się gospodarka. A pod względem przychodów z nieruchomości, jesteśmy największym rynkiem w regionie. W Polsce przychody z tytułu najmu powierzchni biurowych i handlowych cały czas rosły. A perspektywy wzrostu zarówno dla polski jak i całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej są bardzo optymistycznie. Zgodnie z najnowszym raportem CEED (Central and Eastern Europe Development) CEE-10 pozostanie regionem o największym wzroście gospodarczym w UE, który będzie prawie dwukrotnie większy niż w przypadku państw UE-15 i strefy euro.

Który sektor ma największy potencjał?
ER: W pierwszej fazie działalności skupiamy się na nieruchomościach biurowych. W segmencie biurowym tempo rozwoju nowych projektów deweloperskich w czasie kryzysu znacząco spadło i teraz nadszedł dobry moment na inwestowanie. Obserwujemy pewną nadwyżkę popytu nad podażą, w związku z czym mamy do czynienia ze wzrostem cen najmu.
Piotr M. Krawczyński: Widzimy na rynku wiele atrakcyjnych projektów oraz gruntów do przejęcia. Są to zarówno nieruchomości już funkcjonujące, jak również będące na etapie deweloperskim.

Informacje, które napływają ze światowych rynków mogą świadczyć o tym, że zbliża się drugie dno kryzysu. Czy może to zachwiać podwalinami polskiej gospodarki i wpłynąć na atrakcyjność inwestycyjną naszego kraju?
ER:
Mamy nadzieję, że to tylko krótkookresowa panika i sytuacja szybko wróci do normy. Fundamenty polskiej gospodarki są stabilne, ale rynkiem czasem rządzą emocje a nie racjonalne przesłanki. Z naszej perspektywy może to być również szansa na intratne przedsięwzięcia.
Kulczyk Silverstein Properties rusza na polowanie i tropi rynkowe okazje?
PMK: Nie jest to fundamentem naszej strategii, ale tak - szukamy okazji i jeśli tylko takie się pojawią, na pewno je wykorzystamy.

Jakie kryteria musi spełniać nieruchomość, żeby znalazła się w kręgu zainteresowania Kulczyk Silverstein Properties?
PMK:
Przede wszystkim muszą to być wyjątkowe aktywa, charakteryzujące się doskonałą lokalizacją i parametrami technicznymi. Tym "czymś", co je wyróżnia może być tenat-mix, ale również design, jakość wykończenia budynku i efektywność energetyczna. Zależy nam, by jak najwięcej obiektów w portfelu spełniało najwyższe standardy ekologiczności i było certyfikowane przez BREAM lub LEED. Priorytetem jest pewność osiągnięcia odpowiednio wysokiego stopnia zwrotu na zainwestowanym kapitale.

W nieruchomościach zawsze najważniejsza jest lokalizacja - co to oznacza dla KSP?
ER:
Przede wszystkim centralne lokalizacje w Warszawie. W dalszej kolejności główne aglomeracje Polski, a następnie stolice Czech, Słowacji i Węgier
PMK: W przyszłości być może bardziej skierujemy działania na wschód Europy.

Na pierwszy ogień poszły biura. W przyszłości KSP zapowiada aktywność również na rynku centrów handlowych. Jak odległa jest to przyszłość?
ER: Tak, nasza strategia zakłada przede wszystkim inwestycje w biura - obiekty wyjątkowe pod różnymi względami - czy to ze względu na lokalizację, architekturę, czy walory użytkowe. Rozważamy centra handlowe jako dopełnienie naszego portfela. Głownie jako część większego kompleksu o mieszanych funkcjach, w których handel powinien odgrywać istotną rolę.
PMK: Wszystko zależy od tego, kiedy uda się nam zidentyfikować tego typu atrakcyjny projekt. Analizowaliśmy kilka, ale dotychczas żaden nie spełniał naszych oczekiwań.

Polskie nieruchomości dość twardo opierały się wpływom kryzysu, co spowodowało, że inwestorzy szybko wrócili do naszego kraju. Czy wzrost tej aktywności znajduje odzwierciedlenie w presji cenowej i zaostrza rywalizacje o najatrakcyjniejsze projekty?
ER: Rzeczywiście niemieckie i austriackie fundusze, dysponujące ogromnymi środkami do zainwestowania, odbudowały swoją sytuację finansową i są znów bardzo aktywne w Polsce.
PMK: Negocjując zakup Stratosa dało się zauważyć, że wzrost aktywności funduszy przekłada się na ceny nieruchomości.

Plany inwestycyjne to 500 mln euro. W jaki sposób te środki zostaną rozdystrybuowane?
PMK:
Zdecydowana większość to obiekty biurowe. Istotną część portfela mogą stanowić inwestycje handlowe, ale nie w tradycyjnym rozumieniu. Prawdopodobnie będziemy skupiać się na budowie nowych obiektów, łączących funkcję biurową z handlową.
ER: Ponieważ w obszarze naszego zainteresowania będą centra miast, to przewidujemy raczej obiekty o mniejszej powierzchni, ale z wyższej półki, skierowane do klientów oczekujących odpowiednio wysokiego standardu.

Kiedy możemy spodziewać się kolejnych transakcji?
PMK: Prowadzimy zaawansowane rozmowy. Do końca tego roku chcemy zakończyć minimum dwie transakcje.

Jaka będzie ich skala?
ER: Stratos to dolna granica wartości inwestycji, jakimi jesteśmy zainteresowani. Nasze oczy kierują się ku zdecydowanie większym projektom

Co z projektami deweloperskimi?
PMK:
Pracujemy nad kilkoma, ale na razie skupiamy swój wysiłek na zbudowaniu banku ziemi.

Ile projektów deweloperskich chcą Państwo zrealizować w ciągu tych pięciu lat?
PMK: Kilkanaście, ale dokładna ich liczba jest funkcją wielkości oraz przeznaczenia.
ER: W przypadku projektów deweloperskich poza granicami Polski myślimy o podjęciu współpracy z partnerami dobrze znającymi realia tych rynków. Jeśli chodzi o Polskę, będziemy działać samodzielnie.

Szukają Państwo nieruchomości z potencjałem do rozbudowy lub rekomercjalizacji. Czy to podstawa strategii inwestycyjnej KSP?
PMK:
Tak, szukamy biznesu, który daje perspektywy na dalszy rozwój. Nasz amerykański partner ma unikatowy "know how" w dziedzinie budowania wartości nieruchomości.

Amerykańscy inwestorzy sparzyli się na rodzimym rynku i szukają innych możliwości lokowania kapitału. Czy KSP może stać się narzędziem inwestycyjnym takich podmiotów w naszym regionie?
PMK:
Dzięki wiedzy, wiarygodności i doświadczeniu obu partnerów jesteśmy w stanie dużo łatwiej niż inne podmioty pozyskać inwestorów do planowanych przedsięwzięć.
ER: Amerykańscy inwestorzy są mocno zawiedzeni obecną sytuacją w USA i poszukują nowych, stabilnych rynków, pozwalających dobrze ulokować swój kapitał. Liczymy, że połączenie naszej oferty ze stabilnością polskiej gospodarki będzie przekonującym argumentem. Jednak podstawowym czynnikiem, pozwalającym przyciągnąć do Polski inwestorów z USA będzie nasza skuteczność, czyli zwrot z zainwestowanego kapitału.

Sposobem na pozyskanie kapitału może być również GPW?
PMK:
Debiut to jeden z rozpatrywanych przez nas scenariuszy. Najpierw jednak musimy zbudować portfel inwestycji, a stanie się to dopiero za około pięć lat. Jak pokazują ostatnie wydarzenia, trudno jest przewidzieć jak będą zachowywały się rynki finansowe w krótkiej, a szczególnie długiej perspektywie. Debiut nie jest celem samym w sobie. Jeśli zapadnie decyzja o sięgnięciu po fundusze inwestorów giełdowych, w pierwszej kolejności będziemy brali pod uwagę warszawski parkiet.
 

Źródło: http://www.propertynews.pl/opinie/500-mln-euro-na-nieruchomosci-komercyjne-wywiad-z-zarzadem-kulczyk-silverstein-properties,4426.html

Kontakt dla Mediów

Katarzyna Mazurkiewicz
+48 504 111 005
k.mazurkiewicz@kulczykinvestments.com