We Build The Future
pl   en   
rotator1 rotator2 rotator3 rotator4 rotator5

Wiemy, jak przyciągnąć najlepszych najemców

17/11/2013

MB

Na pytania o znaczenie dobrej lokalizacji, zainteresowanie zachodnich funduszy inwestycyjnych i certyfikaty ekologiczne odpowiadają Edgar Rosenmayr i Piotr M. Krawczyński, dyrektorowie zarządzający i członkowie zarządu Kulczyk Silverstein Properties.

 

Ostatnią akwizycją Kulczyk Silverstein Properties był Holland Park przy Placu Trzech Krzyży w Warszawie. Jaka jest następna pozycja na waszej liście zakupów?

Edgar Rosenmayr (ER): Przyglądamy się kilku projektom w centrum Warszawy.  Interesują nas projekty o doskonałej lokalizacji i ciekawej architekturze. Projekty z potencjałem, którym jesteśmy w stanie nadać nową jakość, przekształcić w budynki o najwyższych światowych standardach architektonicznych i efektywności. A tym samym – znacznie podnieść ich wartość. Doskonałym przykładem jest właśnie dawny Holland Park, który po kompleksowym remoncie i przebudowie stanie się najbardziej pożądanym adresem w Warszawie. Będzie to bowiem jedyny najwyższej klasy biurowiec zlokalizowany w najbardziej prestiżowej lokalizacji Placu Trzech Krzyży, w bezpośrednim sąsiedztwie warszawskiej giełdy, Sejmu, ambasad i luksusowych butików. Biurowiec, który będzie żył, bo na parterze planujemy prestiżową część usługową i który będzie w samym sercu tętniącej życiem Warszawy.

 

Jakie kryteria musi spełniać nieruchomość biurowa, aby znaleźć się na orbicie zainteresowań KSP?

ER: Interesują nas obiekty w centrach największych miast regionu Europy Środkowej i Wschodniej, z doskonałym dostępem do komunikacji publicznej. W centrach europejskich miast nie ma już zbyt wielu atrakcyjnych lokalizacji na nowe inwestycje, dlatego gruntowne remonty i podnoszenie standardów już istniejących obiektów dają możliwość zbudowania wysokiej jakości portfela nieruchomości. Kryterium, do którego przywiązujemy wagę jest także możliwość ekologicznej certyfikacji. Chcemy, żeby wszystkie nasze obiekty posiadały certyfikację środowiskową. Dla przykładu, w czerwcu tego roku kompleks przy Placu Małachowskiego otrzymał precertyfikację BREEAM z przewidywaną oceną „bardzo dobry”.

 

Czy duża aktywność niemieckich i austriackich funduszy inwestycyjnych na stołecznym rynku biurowym może Pana zdaniem wywierać presję cenową dla najlepszych projektów, czy też „starczy miejsca dla wszystkich”?

ER: Aktywność międzynarodowych inwestorów z pewnością wpłynie na wzrost cen nieruchomości. Nie zmienia to jednak faktu, że Polska utrzymuje pozycję lidera rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w regionie Europy Środkowej i Wschodniej, zarówno pod względem wolumenu transakcji, płynności aktywów, jak i dostępności do finansowania najlepszych projektów. Mimo presji cenowej w pierwszej połowie br. wolumen transakcji wyniósł ponad 1 mld EUR, przy 850 mln EUR w analogicznym okresie ubiegłego roku. Dominującym rynkiem pozostaje Warszawa, na którą przypadło ok. 70 proc. łącznej wartości transakcji. Uważam, że popyt na stabilnym, silnym poziomie i podaż powierzchni powodują, że z punktu widzenia najemców to dobry okres na podejmowanie decyzji o zmianie lokalizacji. Z punktu widzenia KSP rozwój rynku i skłonność najemców do zmian jest pozytywny. Oferujemy unikalne obiekty, zarówno pod względem lokalizacji, jak i jakości wykonania, sposobu zarządzania i prestiżu. Mamy więc wiele argumentów, żeby przyciągnąć do nas najlepszych najemców.

 

Czy nie obawia się Pan „kryzysu nadpodaży” na stołecznym rynku biurowym? W ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy na ten rynek trafi ponad pół miliona metrów kwadratowych nowej powierzchni biurowej…

ER: Nie, nadpodaż nie dotyczy segmentu, w którym działamy, czyli biurowców najwyższej klasy. Obiekty, którym nowe biura najbardziej zagrażają, to budynki starsze i położone w gorszych lokalizacjach. My takich w swoim portfelu nie mamy. Na rynku nie brakuje firm, dla których prestiż i jakość odgrywa kluczową rolę. Są one gotowe zapłacić więcej zarówno za lokalizację jak i standard zarządzania. Takie firmy w naturalny sposób stanowią grono potencjalnych najemców naszych budynków. Warto także podkreślić, że w sercu Warszawy powstaje obecnie niewiele projektów z najwyższej półki. Eksperci rynku nieruchomości szacują, że do 2016 roku na rynek dostarczone zostanie zaledwie 72 tys. m kw. luksusowych biur.

 

Co Pana zdaniem decyduje o sukcesie budynku biurowego? Lokalizacja, cena, projekt, a może zupełnie coś innego?

Piotr M. Krawczyński (PMK): O sukcesie budynku biurowego zawsze decyduje suma kilku czynników, ale lokalizacja jest kluczowa. Potem poszukiwanie dobrego stosunku jakości do ceny. Coraz częściej brane są pod uwagę elementy dodatkowe, takie jak efektywność budynku, koszty eksploatacji, certyfikacja ekologiczna, rozwiązania technologiczne czy bezpieczeństwo. Liczy się także indywidualne podejście do klientów i jakość zarządzania. Obecnie najemcy oczekują czegoś więcej niż komfortu pracy czy dostępu do sal konferencyjnych. Zależy im na kompleksowości i ekskluzywności, dlatego rosnącą popularnością cieszą się centra biurowe położone w otoczeniu wspierającym biznes – prestiżowa przestrzeń handlowa, hotelowa i rozrywkowa. To wartość dodana szczególnie ceniona przez zagraniczne firmy. Takim budynkiem będzie inwestycja na Placu Trzech Krzyży.

 

Po zawarciu transakcji zapowiadaliście Państwo renowację Holland Park i podniesienie standardu biurowca. Czy mógłby Pan opowiedzieć o tym projekcie?

PMK: W ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy gruntownie wyremontujemy nieruchomość i znacznie poprawimy jej funkcjonalność. Planujemy powiększenie wynoszącej obecnie niewiele ponad 10 000 m kw. części biurowej, która następnie otrzyma klasę A. Podobnie jak w innych naszych obiektach, prace na Placu Trzech Krzyży będziemy prowadzić z uwzględnieniem certyfikacji BREEAM. Chcemy także znacząco powiększyć i przearanżować część handlową na parterze. W nowej odsłonie, zamiast obecnych 1 400 m kw., będzie miała ona ponad 5 000 m kw. i stanie się jedną z niewielu tego typu przestrzeni w Polsce w pełni dostosowaną do potrzeb marek premium. Już niedługo rejon Placu Trzech Krzyży będzie połączeniem życia biznesowego i towarzyskiego z najwyższej klasy handlem. Takiego miejsca w Warszawie brakowało.

 

A jak wyglądają prace w Państwa dwóch innych projektach przy pl. Małachowskiego i przy ul. Mazowieckiej? Kiedy będą mogli wprowadzić się pierwsi najemcy?

PMK: W obu budynkach trwają obecnie kompleksowe prace modernizacyjne i rewitalizacyjne, które dostosują je do najwyższych standardów klasy A. To co wyróżnia te projekty to fakt, że udaje się nam z sukcesem łączyć najnowocześniejsze rozwiązania technologiczne dla budynków biurowych z możliwościami, jakie dają zabytkowe lokalizacje Przyszli najemcy skorzystają z m. in.: centralnych systemów BMS sterujących biurowcami, systemów HVAC, podwieszanych podłóg i sufitów. Stawiamy na najwyższy komfort i bezpieczeństwo pracy. Otwarcie kompleksu przy ulicy Mazowieckiej 2/4 planujemy w najbliższych miesiącach, ale już dziś prowadzimy rozmowy z potencjalnymi najemcami zainteresowanymi zarówno powierzchnią biurową (2 250 m kw.), jak i handlową (766 m kw.). Kompleks przy Placu Małachowskiego powiększy się o nową część biurową o powierzchni ponad 7 500 m kw. i łącznie zaoferuje najemcom ponad 12 500 m kw. nowoczesnych biur. Przy Placu Małachowskiego dostępna będzie równie część handlowa o powierzchni 1 500 m kw. Projekt zamierzamy oddać do dyspozycji najemców pod koniec przyszłego roku.

 

Co sądzi Pan o modnych ostatnio certyfikatach ekologicznych? Chwilowa marketingowa moda czy przejaw dojrzałości rynku i troski o środowisko?

PMK: W mojej opinii to przejaw dojrzałości rynku, troski o środowisko oraz przemyślanej strategii inwestycyjnej. Ostatnie dwa lata niewątpliwie stoją pod znakiem ekologicznej certyfikacji biurowców. Rośnie świadomość deweloperów, że takie obiekty są tańsze w utrzymaniu. Ponadto, dla tzw. „zielonych budynków” dużo łatwiej pozyskać finansowanie z banków. Certyfikowane budynki cieszą się większym zainteresowaniem inwestorów, a wiele funduszy inwestuje swoje środki tylko w tego typu projekty. Zielone certyfikaty mają także wpływ na płynność nieruchomości.

 

Czy rozważacie Państwo w przyszłości prowadzenie działalności stricte deweloperskiej w sektorze biurowym?

PMK: Projekty które obecnie realizujemy, przy Placu Małachowskiego i ulicy Mazowieckiej oraz inwestycja przy Placu Trzech Krzyży mają wiele cech projektów deweloperskich. Zmiany są fundamentalne, zwiększa się powierzchnia, funkcjonalność, a cała infrastruktura budynków powstaje praktycznie od nowa. Wynika to z faktu, że Kulczyk Silverstein Properties jest przede wszystkim firmą deweloperską, a nie tylko inwestycyjną i to stanowi o naszej przewadze, bo kontrolujemy cały proces inwestycji i zapewniamy najemcom najwyższą jakość zarówno wykonania, jak i zarządzania nieruchomością. W przyszłości planujemy także realizować projekty o zdecydowanie bardziej deweloperskim charakterze.

 

Źródło: Biurowce w Polsce, Jesień 2013

Kontakt dla Mediów

Katarzyna Mazurkiewicz
+48 504 111 005
k.mazurkiewicz@kulczykinvestments.com